Acheter une résidence secondaire à Saint-Raphaël
Saint-Raphaël est l'une des communes de la Côte d'Azur où la résidence secondaire pèse le plus lourd : elle représente 43 % du parc de logements. Cette réalité façonne le marché, les quartiers, la vie de copropriété et la fiscalité locale. Cette page rassemble les chiffres officiels, les règles applicables et les points de vigilance concrets, quartier par quartier.
Les cinq chiffres à retenir
- 15 727 résidences secondaires et logements occasionnels, soit 43,0 % des 36 615 logements de la commune, données INSEE du recensement 2023.
- Zone tendue : Saint-Raphaël y figure depuis le zonage de 2013 et le reste après le décret du 22 décembre 2025.
- Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 20 %, votée et stable de 2021 à 2025.
- Déclaration en mairie obligatoire pour tout meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur.
- Environ 80 % du territoire communal est inconstructible et le plan local d'urbanisme révisé, approuvé le 16 décembre 2025, encadre strictement la production de logements.
Un parc de logements structurellement tourné vers la résidence secondaire
| Indicateur | Valeur | Part |
|---|---|---|
| Nombre total de logements | 36 615 | 100 % |
| Résidences principales | 19 735 | 53,9 % |
| Résidences secondaires et logements occasionnels | 15 727 | 43,0 % |
| Logements vacants | Environ 1 170 | 3,2 % |
| Appartements | 71,1 % | |
| Maisons | 28,8 % | |
| Ménages propriétaires de leur résidence principale | 63,1 % | |
| Population municipale | 37 113 habitants | Densité 414,3 hab./km² |
Source : INSEE, dossier complet de la commune de Saint-Raphaël, code 83118. Le taux de logements vacants, à 3,2 %, est faible : le parc raphaëlois est utilisé, mais il l'est massivement à temps partiel.
Trois conséquences pratiques découlent de cette structure et méritent d'être anticipées avant l'achat.
- La vie de copropriété est différente. Dans un immeuble où la majorité des lots sont des résidences secondaires, les assemblées générales se tiennent souvent par procuration, les décisions de travaux sont plus lentes, et les charges d'entretien se répartissent entre des propriétaires aux attentes divergentes. Consultez les trois derniers procès-verbaux avant de signer.
- La saisonnalité est très marquée. Certains immeubles et certaines rues sont peu occupés d'octobre à avril. C'est un avantage pour le calme et un inconvénient pour la vie de quartier, la surveillance du bien et la disponibilité de certains services.
- La demande est nationale et internationale. Elle est donc sensible aux taux d'intérêt, aux arbitrages patrimoniaux et à la fiscalité, plus qu'à la démographie locale.
La fiscalité locale d'une résidence secondaire à Saint-Raphaël
Une commune en zone tendue
Saint-Raphaël est classée en zone tendue au sens du zonage de la taxe sur les logements vacants. Ce classement, acquis dès le zonage de 2013, est maintenu après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Il ouvre à la commune la faculté de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et rend applicable la taxe sur les logements vacants.
La majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires
Saint-Raphaël a voté une majoration de 20 %, appliquée de manière stable de 2021 à 2025. La loi autorise une fourchette de 5 % à 60 % ; la commune se situe donc dans le bas de la fourchette, ce qui la distingue d'un certain nombre de communes littorales ayant retenu des taux nettement plus élevés.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Taxe d'habitation, part communale | 11,97 % |
| Taxe d'habitation, part intercommunale | 8,97 % |
| Taux global de taxe d'habitation | 22,43 % |
| Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires | 20 % |
| Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties | 35,58 % |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | 11,17 % |
Source : jeu de données Fiscalité locale des particuliers publié par la DGFiP sur data.gouv.fr, exercices 2021 à 2025. Cadre légal de la majoration : Service-Public.fr, taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Comment lire ces taux. La taxe d'habitation sur une résidence secondaire est assise sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s'appliquent les taux communal et intercommunal, puis la majoration de 20 %. La taxe foncière s'ajoute, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Pour estimer le coût annuel réel d'un bien précis, demandez au vendeur les derniers avis d'imposition de taxe foncière et de taxe d'habitation : c'est la seule donnée fiable, la valeur locative cadastrale variant fortement d'un logement à l'autre.
La taxe sur les logements vacants
Saint-Raphaël étant en zone tendue, un logement inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants, au taux de 17 % la première année puis 34 % les années suivantes, sur la base de l'article 232 du code général des impôts. Une résidence secondaire réellement occupée, même quelques semaines par an, et meublée, n'entre pas dans ce champ : elle relève de la taxe d'habitation majorée. La distinction se joue sur l'occupation effective et l'ameublement, points qu'il faut être en mesure de justifier.
Source : impots.gouv.fr.
À la revente
La revente d'une résidence secondaire relève du régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers, sans l'exonération réservée à la résidence principale. L'exonération totale s'acquiert progressivement avec la durée de détention, selon des cadences distinctes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, et une surtaxe s'applique aux plus-values élevées. Les règles évoluant régulièrement, référez-vous à la fiche à jour de Service-Public.fr sur la plus-value immobilière et faites chiffrer votre situation par votre notaire. Cette page fournit des informations générales et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement.
Louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme
Beaucoup d'acquéreurs envisagent de louer leur bien quelques semaines par an. À Saint-Raphaël, l'encadrement est aujourd'hui plus souple que dans certaines communes voisines de la Côte d'Azur, mais il existe et il évolue.
| Formalité | Situation |
|---|---|
| Déclaration préalable en mairie | Obligatoire pour tout meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur, par formulaire Cerfa n° 14004*04 déposé en mairie ou via le téléservice |
| Numéro d'enregistrement | La plateforme municipale indique qu'il ne s'applique pas actuellement aux meublés de tourisme de la commune. Un téléservice national d'enregistrement est annoncé, avec un calendrier repoussé |
| Changement d'usage | La demande se dépose auprès des services de la Ville. Aucun règlement communal de compensation ni quota n'a été identifié comme publié à ce jour |
| Taxe de séjour | Déclaration et reversement via la plateforme municipale de télédéclaration |
Source : plateforme municipale de déclaration des meublés de tourisme et de la taxe de séjour de Saint-Raphaël, consultée en août 2026. Ce cadre évoluant, vérifiez son actualité auprès du service concerné avant de vous engager sur un objectif de rendement locatif.
Le point souvent oublié : le règlement de copropriété. Même lorsque la commune n'impose rien de plus qu'une déclaration, le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location de courte durée, par une clause d'habitation bourgeoise ou une interdiction expresse de la location saisonnière. Cette clause prime sur votre projet. Faites-la vérifier avant l'offre, et non après le compromis.
Quel quartier pour quelle résidence secondaire
Saint-Raphaël s'étend sur près de 90 km² et une trentaine de kilomètres de littoral. Le choix du quartier détermine plus sûrement la qualité d'usage que le prix au mètre carré.
| Quartier | Caractère | Convient particulièrement à | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Centre-ville et Vieux Port | Urbain, animé, tout à pied | Séjours courts et fréquents, usage sans voiture | Animation estivale et stationnement |
| Santa Lucia | Port de plaisance, appartements avec vue | Plaisanciers, entretien réduit, fermeture facile hors saison | Site patrimonial remarquable, travaux extérieurs encadrés |
| Boulouris | Résidentiel boisé, bord de mer, halte TER | Familles, séjours longs, équilibre calme et services | Périmètre patrimonial sur la frange littorale |
| Valescure | Collines, golf, villas sur grandes parcelles | Grandes propriétés, calme, golfeurs | Voiture indispensable, entretien du parc |
| Le Dramont | Nature, sentier du littoral, mémoire du débarquement | Randonnée, plongée, faible densité | Services limités |
| Agay | Baie abritée, port, commerces, école | Familles cherchant un vrai village balnéaire | Forte fréquentation estivale |
| Anthéor | Corniche d'Or, villas dans la rhyolite | Vues exceptionnelles, isolement recherché | Ni école ni commerces, débroussaillement |
| Le Trayas | Calanques, patrimoine protégé, proximité de Cannes | Biens rares et atypiques | Contraintes patrimoniales fortes, commodités minimales |
| Aiguebonne | Villas entre Boulouris et Le Dramont | Compromis calme et accessibilité | Bruit de la route de la Corniche selon la parcelle |
Prix et volumes de transactions
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix médian des appartements | 4 944 €/m² |
| Prix médian des maisons | 6 077 €/m² |
| Nombre de ventes | Environ 1 315 |
| Dont appartements | Environ 1 019, soit plus de 75 % |
| Dont maisons | Environ 296 |
| Évolution 2024 à 2025 | Appartements en léger repli, maisons en légère hausse |
Retraitement des Demandes de valeurs foncières de la DGFiP, jeu de données mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Les observatoires fondés sur les annonces affichent des valeurs plus élevées, en particulier sur les quartiers de bord de mer. Pour une estimation sérieuse, l'exploration parcellaire de DVF sur l'explorateur Etalab reste la référence.
Détail complémentaire par quartier sur la page prix de l'immobilier à Saint-Raphaël, et comparaison avec la commune voisine sur la page Saint-Raphaël ou Fréjus.
Les vérifications indispensables avant de signer
1. L'état des risques
Il doit vous être remis dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l'acte. Saint-Raphaël dispose d'un plan de prévention du risque inondation approuvé le 20 novembre 2000, couvrant la Garonne, le Peyron, le Pédegal et l'Agay, et d'un plan de prévention du risque incendie de forêt approuvé le 27 juillet 2007 et modifié le 31 juillet 2015. La commune est classée en sismicité 2, aléa faible, et en potentiel radon de catégorie 3, la catégorie la plus élevée, cohérent avec la géologie volcanique de l'Estérel. Plus de vingt-cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés depuis 1982, majoritairement pour inondation.
2. Les obligations légales de débroussaillement
Elles concernent les terrains boisés et toute propriété située à moins de 200 mètres d'une formation forestière, ce qui vise une grande partie du territoire raphaëlois. Le régime en vigueur dans le Var résulte d'un arrêté préfectoral du 26 septembre 2025. Depuis le 1er janvier 2025, le vendeur doit informer l'acquéreur et fournir une attestation. Un manquement peut se traduire par une amende, une astreinte, une exécution d'office et, en cas de sinistre, par une réduction ou un refus d'indemnisation par l'assureur.
3. Le périmètre patrimonial
Trois secteurs sont classés au titre des sites patrimoniaux remarquables par arrêté du 22 juillet 2022 : le centre-ville et ses faubourgs immédiats avec Notre-Dame et les Cazeaux, la frange littorale de Santa Lucia à Boulouris, et Le Trayas. À l'intérieur de ces périmètres, tout changement d'aspect extérieur est soumis à autorisation préalable et à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. Cela concerne les menuiseries, les volets, les teintes de façade, les toitures, les clôtures, les piscines, les climatiseurs et les panneaux solaires visibles. Faites chiffrer les travaux dans cette hypothèse.
4. L'urbanisme
Le plan local d'urbanisme révisé a été approuvé le 16 décembre 2025. Environ 80 % du territoire communal est inconstructible, et les orientations retenues plafonnent la production de logements sur dix ans, avec un objectif affiché de préservation des villas de la Belle Époque et de leurs parcs. Demandez un certificat d'urbanisme avant toute acquisition envisagée pour son potentiel d'extension.
5. Les charges réelles d'un bien peu occupé
- Charges de copropriété, y compris pour des équipements que vous utiliserez peu.
- Taxe foncière, taxe d'habitation majorée de 20 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Assurance habitation avec clause d'inoccupation, souvent plus coûteuse.
- Entretien du jardin et débroussaillement annuel, poste significatif sur les parcelles boisées.
- Gardiennage, conciergerie ou intervention d'un tiers pour l'ouverture et la fermeture saisonnières.
Accessibilité : le critère décisif pour une résidence secondaire
| Origine ou mode | Repère |
|---|---|
| TGV depuis Paris | Environ 4 h 45, une vingtaine de TGV par jour à l'année, davantage en été, arrêt en gare de Saint-Raphaël-Valescure |
| Aéroport Nice Côte d'Azur | Environ 65 km, de l'ordre de 45 minutes |
| Cannes | Environ 37 à 41 km par l'A8 |
| Marseille | Environ 1 h 30 en voiture |
| Autoroute A8 | Sortie Fréjus centre et Saint-Raphaël, plus trois autres sorties desservant le territoire |
| TER littoral | Six points d'arrêt sur la commune : Saint-Raphaël-Valescure, Boulouris-sur-Mer, Le Dramont, Agay, Anthéor-Cap-Roux et Le Trayas |
La desserte TGV directe et la présence de six haltes ferroviaires sur une seule commune constituent un atout rare sur la Côte d'Azur. Elles permettent d'envisager des allers-retours de week-end sans voiture, ce qui change la fréquence d'usage réelle d'une résidence secondaire, et donc sa rentabilité d'usage.
Climat, à titre de repère : la station Fréjus-Saint-Raphaël enregistre sur la période 1991-2020 une température moyenne annuelle de 15,7 °C, un cumul de précipitations de 785,6 mm concentré à l'automne, et environ 2 616 heures d'ensoleillement par an.
Questions fréquentes
Combien y a-t-il de résidences secondaires à Saint-Raphaël ?
15 727 résidences secondaires et logements occasionnels au recensement 2023, soit 43,0 % des 36 615 logements de la commune. C'est l'une des proportions les plus élevées du littoral varois, et c'est le trait le plus structurant du marché local.
Quelle est la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires à Saint-Raphaël ?
20 %, taux voté et appliqué de manière stable de 2021 à 2025. La loi autorise une fourchette de 5 % à 60 %, la commune se situe donc dans le bas de cette fourchette. Elle s'ajoute au taux global de taxe d'habitation de 22,43 % en 2025.
Saint-Raphaël est-elle en zone tendue ?
Oui. La commune figure dans le zonage de la taxe sur les logements vacants depuis 2013, et ce classement est maintenu après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. C'est ce qui autorise la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires et rend applicable la taxe sur les logements vacants.
Faut-il déclarer une location saisonnière à Saint-Raphaël ?
Oui, dès lors que le logement n'est pas votre résidence principale. La déclaration préalable en mairie s'effectue par formulaire Cerfa n° 14004*04. La plateforme municipale indique que le numéro d'enregistrement ne s'applique pas actuellement à la commune, mais un téléservice national est annoncé : vérifiez l'état de la réglementation au moment de votre projet. La taxe de séjour se déclare et se reverse via la plateforme municipale.
Quel budget prévoir pour une résidence secondaire à Saint-Raphaël ?
Sur les ventes réellement enregistrées en 2025, la médiane s'établit à 4 944 €/m² pour les appartements et 6 077 €/m² pour les maisons à l'échelle de la commune. Les quartiers de bord de mer les mieux situés dépassent nettement ces niveaux, jusqu'aux environs de 6 400 €/m² pour les appartements de Santa Lucia selon les observatoires. Au prix d'acquisition s'ajoutent les frais d'acte, la fiscalité annuelle et les charges d'un bien peu occupé.
Vaut-il mieux acheter un appartement ou une maison ?
Cela dépend de l'usage réel visé. L'appartement suppose moins d'entretien, se ferme facilement hors saison, et représente plus de 75 % des transactions de la commune, donc un marché plus liquide à la revente. La maison offre l'espace extérieur et le calme, mais impose l'entretien du jardin, le débroussaillement annuel et une surveillance plus attentive pendant les périodes d'absence. Les quartiers ne se prêtent pas également aux deux : Santa Lucia et le centre-ville pour le collectif, Valescure, Aiguebonne, Anthéor et Le Trayas pour l'individuel.
Peut-on transformer une résidence secondaire en résidence principale plus tard ?
Rien ne l'interdit sur le plan de l'urbanisme, et beaucoup de propriétaires le font au moment de la retraite. Cela modifie la situation fiscale : la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires cesse de s'appliquer, et la revente peut ensuite relever de l'exonération de plus-value attachée à la résidence principale, sous conditions. Voir la page vivre à Saint-Raphaël pour l'appréciation de la vie à l'année.
Le risque incendie est-il un obstacle à l'achat ?
Ce n'est pas un obstacle, c'est une contrainte de gestion à intégrer. Le massif de l'Estérel impose des obligations légales de débroussaillement, un poste d'entretien annuel réel sur les parcelles boisées, et le respect du zonage du plan de prévention du risque incendie de forêt. Un bien conforme et correctement entretenu se vend et s'assure normalement ; un bien qui ne l'est pas expose son propriétaire à des sanctions et à une couverture d'assurance dégradée.